A percepção do público é que, à medida que a economia e o mercado imobiliário avançam, o mesmo acontece com o restante do mercado imobiliário. Com ansiedade sobre um possível colapso imobiliário, qual seria o possível efeito em seu portfólio? Para ter uma ideia, vamos olhar para o último colapso imobiliário que desencadeou a crise financeira global.

Vamos começar com as causas da crise imobiliária de 2007. Os especialistas concordam que não houve apenas um fator que contribuiu para a bolha imobiliária. O acidente resultou de uma combinação de fatores como as forças reunidas de um furacão que se alimentavam uns dos outros até que não pudessem mais ser contidos.

Tudo começou com a demanda dos investidores por um novo tipo de títulos garantidos por hipotecas (MBSs) e obrigações de dívida colateralizada (CDOs). Antes de 2006, a maioria dos MBSs e CDOs estavam relacionados a refinanciamentos. Essa nova geração de MBSs foi criada para expandir a caixa de empréstimos hipotecários, que eventualmente injetou US$ 3 trilhões a mais no pool de hipotecas para multidões de novos credores com padrões de empréstimos relaxados, oferecendo os chamados NINJA não tradicionais (sem renda, sem emprego, sem ativos ) hipotecas.

Esses títulos lastreados em ativos, que foram empacotados pelos bancos, foram vendidos ao público investidor como títulos de renda fixa, o que atraiu os investidores porque, na época, ofereciam taxas de juros mais altas do que os títulos do Tesouro e carregavam fortes classificações de risco das agências de classificação. 

Alimentados pela demanda por títulos garantidos por ativos, os credores foram motivados a originar cada vez mais hipotecas, levando muitos a relaxar seus critérios de empréstimo, dando origem a empréstimos subprime. Alimentado pela ganância, ninguém parou de questionar a sabedoria de oferecer empréstimos com altas taxas de juros a tomadores de crédito ruim.   

Os empréstimos subprime abriram a compra de casas para um grupo maior de candidatos, alimentando a demanda desenfreada de moradias residenciais e elevando os preços. Esperando lucrar com o boom imobiliário, investidores de todos os tipos — indivíduos, institucionais, patrimônio privado, distribuição — entraram na briga. 

Então, em 2007, o tapete foi puxado de baixo de todo o castelo de cartas da habitação, quando os mutuários começaram a não pagar suas hipotecas subprime, destruindo os títulos garantidos por ativos garantidos por essas hipotecas e tudo em sua órbita, desencadeando a crise financeira global. Credores, mutuários, compradores de títulos lastreados em ativos, bancos de investimento, investidores imobiliários, instituições financeiras e agências de classificação de crédito foram os primeiros grupos a serem atingidos. Ainda assim, a devastação logo se espalhou pelo mundo, mergulhando a economia mundial na Grande Recessão. 

Após a crise imobiliária, as instituições financeiras que sobreviveram restringiram o fluxo de crédito para empresas e consumidores, tornando os empréstimos mais complexos e o caminho para a recuperação ainda mais assustador.

Como a história demonstrou, o mercado imobiliário residencial está intimamente ligado à economia em geral. Se um vai, o outro também. Mas e o mercado imobiliário comercial (CRE)?

Com o benefício da retrospectiva, como a Grande Recessão afetou o CRE? Provavelmente não como você esperaria. Embora segmentos específicos, como escritórios e varejo, tenham sido atingidos devido à sua estreita correlação com os mercados mais amplos, nem todos os segmentos de CRE ou mercados geográficos foram igualmente impactados. O que podemos aprender com as consequências da Grande Recessão é que o mercado imobiliário é diversificado e que o que acontece no mercado imobiliário não se traduz necessariamente em chamadas comerciais. Com várias classes e segmentos de ativos em várias localidades — urbanas, suburbanas e rurais — uma desaceleração na economia não afeta todas as classes igualmente.  

Embora o varejo e os escritórios estejam mais correlacionados com a economia em geral, há segmentos de ativos que prosperam durante uma recessão, como a Grande Recessão provou. À medida que as pessoas perderam suas casas, muitas foram reduzidas para propriedades Multi-Family no segmento acessível, que tem visto uma demanda continuamente crescente e oferta restrita desde a recessão. O self-storage também prosperou como uma consequência natural do downsizing.  

Volte ao início da desaceleração induzida pelo Covid-19, e a classe CRE demonstrou que nem todos os locais e segmentos são impactados igualmente. Enquanto muitos setores comerciais viram o aumento de vagas e diminuição de receitas, alguns parques industriais e de trailers viram vagas reduzidas e aluguéis aumentados. 

Mesmo que nem todos os segmentos de CRE sejam impactados igualmente em uma desaceleração, o mesmo ocorre com relação às localizações geográficas. Em 2020, locais com medidas de bloqueio menos restritivas se saíram melhor do que outros. Isso demonstrou que os mercados de CRE podem variar substancialmente entre cidades, regiões, áreas metropolitanas, etc. Locais que não dependem de um único setor tendem a se sair melhor do que os mercados que dependem, como demonstrou a Grande Recessão.  

Nem todos os investidores viram suas carteiras devastadas pela Grande Recessão. O que os investidores passivos podem aprender com aqueles que prosperaram? Como eles foram capazes de contrariar a tendência?  

A lição que podemos aprender com investidores bem-sucedidos que sobreviveram à Grande Recessão é que a diversificação é fundamental. Apostar tudo o que você tem em somente um negócio é receita para o desastre. A diversificação em várias localizações geográficas, estratégias de investimento (valor agregado, oportunista etc.) mas também potencialmente prosperando durante uma recessão.  

Além da diversificação, outro fator crítico para sobreviver a uma recessão é investir com os patrocinadores certos. Os ativos certos nos locais certos gerenciados pelas pessoas certas podem fazer a diferença entre o seu portfólio ser eliminado e prosperar durante uma recessão. 

Ninguém sabe quando ocorrerá a próxima crise imobiliária. Wall Street quer vendê-lo na volatilidade porque os mercados públicos são marcados pela volatilidade, mas, como aprendemos com a Grande Recessão, investir em imóveis comerciais da maneira certa pode proteger seu portfólio da próxima recessão.

Andrew Lanoie é autor de best-sellers, investidor e podcaster no The Impatient Investor, além de cofundador da  Four Peaks Partners.

As informações fornecidas aqui não são investimentos, impostos ou consultoria financeira. Você deve consultar um profissional licenciado para obter conselhos sobre sua situação específica.